10.15 부동산 대책, '규제·허가구역 지정' 궁금증 총정리

[10.15 부동산 대책 시리즈  ③]

 

[업데이트 안내｜2025년 10월 17일 기준]
10.15 부동산 대책 이후 금융위원회 추가 발표 내용이 반영되었습니다.
생애최초 구입자는 규제지역에서도 LTV 70% 로 유지되며, 서민·실수요자 대상 LTV는 최대 60% 까지 적용됩니다.
또한 토지거래허가구역 내 오피스텔·상가 등 비주택담보대출은 규제에서 제외되었습니다.

정부가 2025년 10월 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’으로 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이번 조치는 급격한 집값 상승세를 막고, 투기수요를 차단하기 위한 강력한 규제입니다. 이 글에서는 규제지역 지정의 의미와 실수요자의 대응 전략을 정리했습니다.

📘 목차

1. 정부의 10.15 부동산 대책 발표 배경
2. 투기과열지구란? 실수요자에게 미치는 영향
3. 토지거래허가구역 확대: 거래하려면 허가가 필요한가?
4. 서울 전역·경기 12개 지역 지정 현황
5. 규제지역 지정 시 달라지는 제도 총정리
6. 불법 거래 단속 및 정부의 감시 강화 방안
7. 실수요자를 위한 거래 및 대출 대처법
8. 전문가 진단과 향후 시장 전망
9. 결론: 규제시대, 현명한 실수요자의 선택

1️⃣ 정부의 10.15 부동산 대책 발표 배경

2025년 하반기 부동산 시장은 다시 과열 조짐을 보였습니다. 금리 인하 기대감과 풍부한 유동성이 맞물리며 수도권 주요 지역에서 거래량이 급등했고, 특히 전세자금대출을 활용한 갭투자가 재확산되기 시작했습니다.

정부는 이를 “투기 재확산”으로 규정하며, 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 통해 서울 전역 및 경기 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 국토부·기재부·금융위·국세청 등 관계 부처는 합동으로 “투기 수요 차단 및 실수요자 보호”를 대책의 핵심으로 제시했습니다.

2️⃣ 투기과열지구란? 실수요자에게 미치는 영향

투기과열지구는 부동산 가격이 급등하거나 거래가 과도한 지역에 지정되는 지역으로, 청약, 대출, 세금, 분양 등 여러 측면에서 강력한 제한이 적용됩니다.

• LTV 40%, DSR 35%로 대출 한도 대폭 축소
• 다주택자 주택담보대출 전면 금지
• 분양권 전매 제한 및 1순위 청약 자격 강화
• 자금조달계획서 제출 의무
• 실거주 목적이 아닌 매입은 사실상 불가

다만 무주택자나 신혼부부 등 실수요자에게는 일부 예외 규정이 적용됩니다. 예를 들어 생애최초 구입자는 DSR 산정 시 소득 일부 공제가 가능하며, 실거주 요건 충족 시 토지거래허가 절차가 간소화됩니다.

 

3️⃣ 토지거래허가구역 확대: 거래하려면 허가가 필요한가?

토지거래허가구역이란 부동산 거래 전에 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이번 대책에서 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 시군이 동시에 허가구역으로 묶였습니다.

• 주거용 건물(아파트·연립·단독 포함) 거래 시 18㎡ 이상이면 허가 대상
• 실거주 목적 외 거래는 원칙적으로 금지
• 허가 없이 매매 계약 체결 시 무효 처리
• 임대목적 거래, 단기 매매 목적 거래는 불허

허가 절차는 관할 구청 → 신청서 + 자금조달계획서 제출 → 실거주 심사 → 허가 통보 순으로 진행되며, 일반적으로 3~5일 내 처리됩니다.

4️⃣ 서울 전역·경기 12개 지역 지정 현황

이번 대책으로 다음 지역이 규제지역으로 포함되었습니다.

• 서울 전역 (25개 구)
• 경기 12곳: 수원, 성남, 용인, 과천, 화성, 광명, 안양, 하남, 안산, 의왕, 의정부, 수원 영통구

이들 지역은 모두 투기과열지구 + 조정대상지역 + 토지거래허가구역의 ‘3중 규제’가 동시에 적용됩니다. 특히 강남·서초·송파는 기존 지정에 더해 추가 대출규제가 강화되었습니다.

 

5️⃣ 규제지역 지정 시 달라지는 제도 총정리

이번 대책에 따라 금융, 세제, 청약, 정비사업 등 다양한 제도가 한꺼번에 변경되었습니다.

💰 대출 관련

• 주택담보대출(LTV): 무주택자 70% → 40% 축소
• DSR(총부채상환비율): 40% → 35%로 강화
• 전세대출: 규제지역 내 3억 초과 아파트 매입 시 제한
• 신용대출: 1억 초과 시 주택 구입 목적 대출 불가
• 중도금·이주비 대출: 규제지역 내 1주택 보유자 제한

💸 세금 관련

• 다주택자 양도세 중과 유지 (+20~30%)
• 2주택자 기본세율 +20% / 3주택 이상 +30%
• 장기보유특별공제 배제, 1가구 1주택 비과세 요건 2년→4년 강화

🏡 청약·분양 관련

• 국민·민영주택 1순위 자격 강화
• 무주택기간, 부양가족 수 기준 상향
• 재당첨 제한 강화 (최대 10년)

🏗️ 정비사업·사업제한

• 조합원 지위 양도 금지
• 재개발·재건축 조합원 분양권 1주택으로 제한

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6️⃣ 불법 거래 단속 및 정부의 감시 강화 방안

국토교통부는 부동산 불법행위 감시기구를 신설해 국세청, 금융위원회, 경찰청과 함께 합동조사를 실시합니다.

• 다운계약서, 허위신고, 편법 증여 단속 강화
• 차명계좌·법인명의 거래 실태조사
• 대출 목적 외 사용 여부 상시 점검

부동산 시장의 불법 행위를 상시 모니터링하는 전담조직을 설치하고, 실거래 신고 시스템과 금융 데이터 연계를 확대할 계획입니다.

7️⃣ 실수요자를 위한 거래 및 대출 대처법

• 허가제 거래 절차 숙지: 실거주 증빙(전입계획서, 근무지 확인서 등)을 철저히 준비
• 비규제지역 활용: 일부 지방 도시는 여전히 LTV 70% 유지
• 청약·공공분양 집중 공략: 공공택지, 신혼희망타운 등 대출 완화 단지 노리기
• 자금계획 철저히 수립: 금융감독원 DSR 계산기로 본인 대출 여력 확인

8️⃣ 전문가 진단과 향후 시장 전망

전문가들은 이번 대책이 단기적으로 거래절벽을 초래할 수 있지만, 장기적으로는 실수요 중심의 시장 안정 효과가 나타날 것으로 전망합니다.

“LTV·DSR 규제는 투기를 억제하지만, 실수요자의 진입 장벽을 높이는 만큼 부분 완화 카드(LTV 50%)가 2026년 이후 재검토될 가능성이 있다.”

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9️⃣ 결론: 규제시대, 현명한 실수요자의 선택

 

이번 대책은 투기를 억제하고 실수요자 위주의 거래 질서를 확립하는 데 초점을 두고 있습니다. 그러나 단기적으로는 거래 위축과 대출 부담이 커질 가능성이 높습니다.

• 정책 변화 주기를 주기적으로 확인
• 상환 가능성 중심의 자금계획 수립
• 비규제지역, 공공분양, 합법적 대출 활용

“정책은 단기, 계획은 장기” — 정보에 기반한 판단이 내 집 마련의 첫걸음입니다.

 

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