10.15 부동산 대책, 세금 폭탄과 다주택자 출구전략

[ 10.15 부동산 대책 시리즈 ④ ]

 

[업데이트 안내｜2025년 10월 17일 기준]
10.15 부동산 대책 이후 금융위원회 추가 발표 내용이 반영되었습니다.
생애최초 구입자는 규제지역에서도 LTV 70% 로 유지되며, 서민·실수요자 대상 LTV는 최대 60% 까지 적용됩니다.
또한 토지거래허가구역 내 오피스텔·상가 등 비주택담보대출은 규제에서 제외되었습니다.

 

2025년 10월 15일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’은 대출과 거래 규제뿐 아니라 세금 정책 강화까지 포함한 종합 패키지입니다.
이번 대책은 단순히 “투기 억제”가 아니라 “세금으로 시장 구조를 재편”하겠다는 강력한 신호로 해석됩니다.

특히 다주택자와 법인 보유자의 세금 부담이 급격히 늘면서,
부동산 투자자들 사이에서는 “이제는 출구전략을 고민해야 할 시점”이라는 경고가 나오고 있습니다.

 

📘 목차

1. 왜 세금이 다시 강화되었나?
2. 세금 변화 총정리
3. 양도세 중과 유예, 사실상 ‘종료 선언’
4. 취득세·보유세·양도세의 3단 충격
5. 다주택자의 출구전략 3가지
6. 법인 투자자의 세금 리스크
7. 실수요자에게는 어떤 영향이 있을까?
8. Q&A : 다주택자와 실수요자의 핵심 궁금증 정리
9. 전문가 코멘트와 전망
10. 결론: 세금의 시대, 전략이 답이다

1️⃣ 왜 세금이 다시 강화되었나?

 

2024년 하반기부터 이어진 수도권 주택가격 상승세는
대출 규제 강화에도 불구하고 멈추지 않았습니다.
정부는 “보유세·거래세의 불균형이 투기 수요를 부추겼다”고 진단했습니다.

이에 따라 이번 10.15 대책에서는

• 보유세(종합부동산세) 실효세율 상향
• 다주택자 양도세 중과 재도입
• 취득세 인상 및 유예기간 종료
  등의 세제 조치가 포함되었습니다.

한마디로 말해,

“이제는 세금으로 부동산 시장의 숨통을 조인다.”

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2️⃣ 세금 변화 총정리 (표로 한눈에 보기)

구분 기존 제도 (2024년까지) 10.15 대책 이후 (2025년~) 변화 요약

취득세	2주택: 8%, 3주택 이상: 12%	2주택: 10%, 3주택 이상: 15%	1~3%p 인상
양도소득세 중과	2주택 +20%, 3주택 +30%	중과세율 유지, 유예기간 종료	매도 시 세금 폭탄 가능성
보유세(종부세)	과세표준 3억~94억 구간별 0.5~2.7%	실효세율 0.7~3.0%로 상향	다주택자 부담 증가
법인세(주택보유법인)	기본세율 10~20%	주택보유 법인 25% 일괄 적용	절세 목적 법인 차단
증여세	가족 간 저가양도 30% 과세	저가양도 기준 강화 (70%→90%)	편법 증여 차단

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3️⃣ 양도세 중과 유예, 사실상 ‘종료 선언’

 

2022년부터 이어졌던 다주택자 양도세 중과 유예조치는
2025년 12월 말로 완전 종료됩니다.

유예 종료의 의미는 간단합니다.

2026년 1월 1일 이후에는 2주택자는 20%, 3주택 이상은 30%의 추가세율이 다시 부과된다는 뜻입니다.

즉, 지금 매도하지 않으면 세금 부담이 폭증합니다.
따라서 2025년 말까지의 매도 여부가 ‘출구전략의 분수령’이 될 것입니다.

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4️⃣ 취득세·보유세·양도세의 3단 충격

2025년은 “세금 3단 압박”이 동시에 작동하는 해입니다.

 

1️⃣ 취득세 인상 → 신규 진입 차단
2️⃣ 보유세 인상 → 다주택자 압박
3️⃣ 양도세 중과 → 매도 시 세금 폭탄

 

이 3중 구조는 시장 유동성을 줄이고
실수요자 중심의 거래만 남기려는 정책적 의도가 뚜렷합니다.

정부는 “투기성 거래 억제를 위해 불가피하다”고 밝혔지만,
시장은 이미 “거래절벽 + 세금절벽”이라는 표현으로 반응하고 있습니다.

 

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5️⃣ 다주택자의 출구전략 3가지

이제 다주택자는 선택해야 합니다.
보유? 매도? 아니면 증여?

전문가들은 아래의 3가지 방향 중 하나를 권고합니다.

전략 핵심 내용 유의사항

① 단계적 매도 전략	2025년 말까지 일부 매도 후 잔여 보유	양도세 유예기간 활용
② 증여·상속 분산 전략	가족 간 분할 증여로 과세 최소화	10년 내 증여세 합산 유의
③ 임대사업 전환 전략	공공임대 등록 시 세제 일부 감면	등록요건 강화됨 (5년 거주 의무)

 

📌 전문가 팁:

“무리하게 팔기보다, 세법상 ‘실거주 요건 충족 후 매도’가 가장 현실적인 절세 방안이다.”

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6️⃣ 법인 투자자의 세금 리스크

그동안 다주택자들이 법인을 설립해 절세를 노렸지만,
이번 대책으로 법인 역시 사실상 혜택이 사라졌습니다.

• 법인 보유 주택의 종부세 분리과세 폐지
• 법인세율 일괄 25% 적용
• 부동산 거래 법인의 자금출처 전수조사

특히 자금조달 계획서 제출 의무가 법인까지 확대되어
“명의만 법인인 개인 투자자”가 대거 세무조사 대상에 오를 것으로 전망됩니다.

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7️⃣ 실수요자에게는 어떤 영향이 있을까?

정부는 실수요자에 대한 세부담 완화를 일부 남겨두었습니다.

• 1주택자 보유세 공제율 80% 유지
• 생애 최초 구입자 취득세 감면 50% 지속
• 실거주 2년 이상 매도 시 비과세 유지

즉, 이번 대책의 방향은
“투기 다주택자에게는 세금 압박, 실수요자에게는 보호”로 요약됩니다.

하지만 실수요자 입장에서도
대출 규제(LTV 40%, DSR 35%)와 세금 규제가 동시에 작용하면서
“집을 사고 싶어도 사기 어려운 구조”가 형성되었습니다.

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8️⃣ Q&A : 다주택자와 실수요자의 핵심 궁금증 정리

Q1. 유예기간 내 매도하면 세금 혜택이 있나요?
A. 네. 2025년 12월 31일까지 매도한 주택은 기존 중과세율이 적용되지 않습니다.
단, 잔금일과 등기일이 모두 2025년 내에 완료되어야 합니다.

Q2. 증여를 하면 세금이 덜 나오나요?
A. 가족 간 증여는 단기적으로 유리할 수 있지만,
10년 내 합산 과세되므로 여러 번 나누어 증여할 경우 주의가 필요합니다.

Q3. 실거주 1주택자도 세금이 오르나요?
A. 아닙니다. 1주택자는 종부세 기본공제(12억 원) 유지로
세 부담이 사실상 늘지 않습니다.

Q4. 법인 명의로 보유한 집을 팔면 세율이 어떻게 되나요?
A. 25%의 법인세 일괄 적용 + 양도세 별도 과세로
개인 명의보다 부담이 큽니다.

Q5. 양도세 절세 타이밍은 언제인가요?
A. 2025년 말 이전 매도 시가 최적이며,
2026년 이후에는 중과세 부활로 세금이 약 2배 수준으로 늘어날 수 있습니다.

 

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9️⃣ 전문가 코멘트와 전망

세무 전문가들은 이번 대책을
“세금 기반의 구조조정”으로 분석합니다.

한 세무사는 이렇게 말했습니다.

“이번 10.15 대책은 대출이 아닌 세금으로 시장을 조이겠다는 선언입니다.
특히 양도세 유예 종료는 다주택자에게 마지막 ‘퇴로’를 의미합니다.”

또 다른 부동산 연구원은 이렇게 덧붙였습니다.

“결국 정부는 거래를 줄이고 가격을 눌러 실수요자 중심의 시장을 만들려는 의도다.
2026년 이후에는 세금보다 ‘보유 구조 조정’이 핵심 키워드가 될 것.”

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1️⃣0️⃣ 결론: 세금의 시대, 전략이 답이다

2025년 이후 부동산 시장은
‘대출이 아닌 세금’이 모든 것을 좌우하는 시대로 바뀌었습니다.
다주택자는 세금 압박 속에서 구조 개편을 선택해야 하고,
실수요자는 신중한 시점 판단이 필요합니다.

“세금은 피할 수 없지만, 전략은 선택할 수 있다.”

— 10.15 부동산 대책의 마지막 메시지입니다.

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📊 핵심 요약

• 취득세 10~15%, 양도세 중과 유예 종료
• 다주택자·법인 모두 세금 압박 심화
• 실수요자 중심 정책 유지
• 2025년 말 매도 여부가 최대 분기점

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